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Existem duas categorias de imóveis: os imóveis urbanos e os imóveis rurais.
De modo geral, não há restrições à aquisição de imóveis urbanos por estrangeiro não residente no Brasil. Por outro lado, a aquisição de imóveis rurais está sujeita a restrições significativas para estrangeiros não residentes.
A ruralidade é estratégica no Brasil por vários motivos. Em primeiro lugar, há a Amazônia, um imenso território que atrai a cobiça de muitos países do mundo por causa de suas riquezas naturais e sua importância para a manutenção do equilíbrio ecológico do mundo. Há também a questão muito sensível das reservas indígenas e da riqueza mineral do país. Por fim, há a história do Brasil, intimamente ligada às grandes fazendas, base social e econômica do país. Enquanto nos Estados Unidos uma grande política de redistribuição de terras foi implementada no século XIX (cf. o filme de 1992 “Far and Away” com Tom Cruise e Nicole Kidman), os brasileiros, ao mesmo tempo, bloquearam o acesso à terra tanto para ex-escravos quanto para novos imigrantes. Tratava-se de preservar os privilégios de uma classe dominante fortemente rural.
A ruralidade é uma questão de segurança nacional.
As condições e limites para a aquisição de terras e imóveis rurais aplicam-se a 3 (três) categorias de pessoas:
- Pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil;
- Pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a operar no Brasil. São pessoas jurídicas que não estabeleceram subsidiária no Brasil. Eles só abriram um escritório / estabelecimento lá.
- Pessoas jurídicas brasileiras controladas por não residentes.
A terceira categoria de pessoas deve atender a três condições cumulativas para estar sujeita às restrições à aquisição de terras rurais.
- a) o investidor estrangeiro é pessoa física ou jurídica não estabelecida no Brasil; e
- b) participe, a qualquer título, da participação acionária de pessoa jurídica brasileira; e
- c) Essa participação deve assegurar aos seus titulares o poder de deliberar sobre as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos órgãos da sociedade, de dirigir as atividades da sociedade e de orientar o funcionamento dos órgãos da sociedade.
Assim, se o investidor estrangeiro criar uma empresa no Brasil, na qual detenha 100% (cem por cento) do capital social, mas cuja empresa controladora tenha obtido um visto de residência no Brasil, então a empresa não estará sujeita às restrições de aquisição impostas aos estrangeiros, podendo adquirir qualquer terra rural nas mesmas condições que qualquer outro brasileiro.
