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Il existe deux catégories de propriétés : les propriétés urbaines et les propriétés rurales.
En général, il n'y a aucune restriction à l'acquisition de propriétés urbaines par des étrangers qui ne résident pas au Brésil. En revanche, l’acquisition de propriétés rurales est soumise à d’importantes restrictions pour les étrangers non-résidents.
La ruralité est stratégique au Brésil pour plusieurs raisons. Il y a d’abord l’Amazonie, un immense territoire qui attire les convoitises de nombreux pays du monde en raison de ses richesses naturelles et de son importance pour le maintien de l’équilibre écologique mondial. Il y a aussi la question très sensible des réserves indigènes et des richesses minières du pays. Il y a enfin l'histoire du Brésil, étroitement liée aux grandes exploitations agricoles, base sociale et économique du pays. Tandis qu’aux Etats-Unis une importante politique de redistribution des terres a été mise en œuvre au XIXème siècle (cf. le film de 1992 «Far and Away” com Tom Cruise e Nicole Kidman), os brasileiros, ao mesmo tempo, bloquearam o acesso à terra tanto para ex-escravos quanto para novos imigrantes. Tratava-se de preservar os privilégios de uma classe dominante fortemente rural.
La ruralité est une question de sécurité nationale.
Les conditions et limites d’acquisition des terrains et propriétés rurales s’appliquent à 3 (trois) catégories de personnes :
- Particuliers étrangers résidant au Brésil ;
- Entités juridiques étrangères autorisées à opérer au Brésil. Il s'agit d'entités juridiques qui n'ont pas établi de filiale au Brésil. Ils n’y ont ouvert qu’un seul bureau/établissement.
- Entités juridiques brésiliennes contrôlées par des non-résidents.
La troisième catégorie de personnes doit remplir trois conditions cumulatives pour être soumise aux restrictions en matière d'acquisition de terres rurales.
- a) l'investisseur étranger est une personne physique ou morale non établie au Brésil ; et
- b) participe, à quelque titre que ce soit, à l'actionnariat d'une personne morale brésilienne ; et
- c) Cette participation doit garantir à ses titulaires le pouvoir de délibérer sur les délibérations de l'assemblée générale, d'élire la majorité des organes de la société, de diriger les activités de la société et de guider le fonctionnement des organes de la société.
Ainsi, si l'investisseur étranger crée une société au Brésil, dans laquelle il détient 100% (cent pour cent) du capital social, mais dont la société contrôlante a obtenu un visa de résidence au Brésil, alors la société ne sera pas soumise à l'acquisition. restrictions imposées aux étrangers, pouvant acquérir n'importe quelle terre rurale dans les mêmes conditions que n'importe quel autre Brésilien.
