Compra de imóvel novo na planta – Inadimplemento do Promitente Comprador.
Comprometeu-se na compra de um imóvel, mas quer romper o contrato porque perdeu as condições de cumprir as suas obrigações?
A compra de um imóvel novo na planta é uma decisão difícil por exigir esforços financeiros relevantes da maioria dos compradores (consumidores).
O processo de compra e venda de imóvel é tão delicado que, geralmente, comprador e vendedor assinam um contrato de compromisso de promessa de compra e venda, pelo qual as partes se obrigam a assinar o próprio contrato de compra e venda quando algumas condições são atendidas.
Todavia, ocorre que, depois da assinatura do instrumento de promessa de compra e venda, o promitente comprador (consumidor) pode não apresentar mais as condições econômico-financeiras necessárias para cumprir as suas obrigações. Diante dessa impossibilidade, portanto, decida desistir da compra e rescindir o instrumento de compromisso e exigir a devolução do que foi pago.
Será que pode fazer isso?
Da possibilidade da resolução do compromisso de compra e venda.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ já se manifestou no sentido da possibilidade da denúncia unilateral do contrato pelo consumidor, de forma antecipada, quando o adimplemento contratual for insustentável economicamente (Resp 1211323/MS julgado em 01.10.2015).
Neste caso o promitente comprador (consumidor) terá direito à restituição parcial do que pagou, sendo que a dita restituição não poderá ser parcelada, de acordo com o súmula n. 543 do STJ (“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”).
Vale anotar que o Código de Defesa do Consumidor – CDC não permite as cláusulas de perdimento, aplicável quando a promessa de compra e venda for firmada de forma irretratável e irrevogável. Assim sendo, ao consumidor, promitente comprador que decide resolver o contrato de promessa de compra e venda, não pode aplicar-se a cláusula penal compensatória pela qual ele perderia todas as importâncias pagas.
Além disso, decorrente da Súmula 543 do STJ, mencionada acima, não é permitida a cláusula contratual que prevê a restituição parcelada pelo promitente vendedor do preço pago pelo promitente comprador.
Dos valores a serem devolvidos ao promitente comprador.
Os valores a serem devolvidos ao consumidor (promitente comprador) são os valores pagos pelo consumidor, deduzidos das despesas como a administração do negócio e as demais despesas do contrato. Se o promitente comprador já estiver na posse do imóvel, deve ser descontada a taxa de ocupação e o valor correspondente à deterioração.
Atualmente o STJ, em inúmeros julgados, vem se posicionando no sentido de que a retenção razoável, pelo vendedor, deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga pelo promitente comprador.
Quando o promitente comprador, responsável pelo desfazimento da relação, se imitiu na posse do imóvel, o STJ já se manifestou no sentido da possibilidade de, além da retenção de 10% a 25% da quantia efetivamente paga pelo consumidor, ser cabível também a indenização, devida ao promitente vendedor, das perdas e danos decorrentes da utilização do imóvel, tais como taxa de ocupação, taxa de fruição ou alugueres (STJ – Resp 1364510/SP – julgado em 01.12.2015; AgRg no Resp 1179783/MS – julgado em 19.04.2016; Resp 1211323/MS julgado em 01.10.2015).
Conclusão:
Independentemente do disposto no contrato de promessa de compra e venda, o promitente comprador (consumidor) é protegido pelo código de defesa do consumidor – CDC, podendo resolver o contrato, caso ele não possa mais atender as condições econômicas acertadas, sem ter que se submeter a penalidades excessivas.
(Referência – fonte: TJRJ)
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