Inadimplemento Promitente Vendedor
Atraso na entrega do imóvel
O processo de aquisição de um imóvel novo na planta segue geralmente duas fases, na primeira fase as partes assinam um instrumento particular de promessa de compra e venda que trata das condições de entrega das chaves e imissão do imóvel, assim como do pagamento do preço. A segunda fase consiste na assinatura da venda definitiva do imóvel, transferindo a propriedade ao comprador com a quitação pelo vendedor.
Ocorre que as condições definidas no instrumento particular de promessa de compra e venda não são sempre respeitadas, principalmente as condições relativas ao prazo de entrega do imóvel pela incorporadora, promitente vendedora.
Neste caso quais são os direitos do Consumidor, promitente comprador?
As indenizações devidas pela incorporadora imobiliária ao consumidor, comprador.
Primeiramente, vale notar que caso tenha rescisão do compromisso de compra e venda pela responsabilidade exclusiva da incorporadora, o preço já pago pelo consumidor deverá ser restituído imediata e integralmente (Súmula 543 do STJ : “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”).
No caso em que não tenha rescisão do contrato, mas apenas atraso da Incorporadora na entrega do imóvel, o consumidor terá direito às seguintes indenizações:
- Lucro cessante (aluguel que deixou de ganhar): a incorporadora deverá pagar ao consumidor o aluguel mensal que este último poderia ter ganho com a locação do imóvel, durante o tempo em que atraso perdurar.
O STJ já se pronunciou pela possibilidade do reconhecimento da presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao fornecedor comprovar que a mora contratual não lhe é imputável (AgRg no AREsp 229.165/RJ julgado em 20.10.2015; AgRg no Ag 1319473/RJ julgado em 25.06.2013):
- Danos emergentes: corresponde ao valor efetivamente desembolsado pelo consumidor comprador para o pagamento do aluguel durante o período da mora do promitente vendedor. Neste caso o consumidor deve provar que teve que pagar alugueis durante o período em que perdurou o atraso na entrega do imóvel.
- Multa moratória: é necessária sua previsão no contrato em uma cláusula penal. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade da sua cumulação com os demais danos materiais. (STJ AgRg no AREsp 691.747/RJ julgado em 23.02.2016; AgRg no AREsp 60.181/RJ julgado em 01.09.2015).
A cláusula penal compensatória não deve ser confundida com a cláusula penal moratória. Esta última pune a mora, quando que a primeira indeniza os danos (STJ Resp 1355554/RJ julgado em 06.12.2012)
- Danos morais: estes danos estão analisados pelos juízes caso a caso (ex. STJ Resp 1536354/DF julgado em 07/06/2016: “O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto”).
Conclusão,
Como visto acima, a legislação e os Tribunais asseguram a preservação dos direitos do consumidor caso tenha descumprimento do contrato por culpa do incorporador imobiliário.
Todavia, para poder gozar plenamente de todas as garantias possíveis, será necessário que o contrato de promessa de compra e venda contenha todas as provisões específicas exigidas por lei, tais como a cláusula penal moratória.
(fonte: TJRJ)
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